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外汇与房市外汇与房市长期通过经济基本面、短期通过资金流动和货币政策调控而在走势上具有一定规律性。首先,一国的经济基本面对资本吸引起主要作用,基本面向好,投资增加,房价、汇率也随之上升;基本面恶化,资金外逃,二者也随之下降。从短期的资金流动看,浮动汇率制与资本自由流动的情况下,汇率升值时吸引外部资本的流入,资金供给增加推高房价,引发更多的本币需求,汇率进一步升值,与此同时房市衍生出的货币供给增加则对币值构成贬值压力;固定汇率制与资本自由流动的情况下,房价上涨吸引资金流入,央行通过调控维持汇率稳定,但不断增加的货币供给将进一步推升房价,直到房价预期下跌、泡沫破裂。从货币政策调控上,如果要维持汇率,则央行需要加息,从而对房地产造成打击;否则汇率将崩溃、资本外逃。这也成为所谓“汇市”和“房市”的两难,但这是从短期思考汇市和房市问题,我国采取的是房市限售抑制需求、加大外汇管控实现稳定。长期来看,2013年前房地产价格走势与GDP增速走势更接近。2016年英国脱欧后房价与汇率的双跌则正是外资不看好脱欧后经济发展的体现。因此汇市和房市并不必然存在因果关系,而是更多靠共同因子呈现一定相关性。

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短期内人民币近期的贬值仍将带动一定情绪上的扰动,汇率存在超调风险,进一步对市场情绪形成负面影响,所以仍然需关注近期的汇率风险。但是,人民币汇率在新兴市场货币的表现中已经相对韧性较强,离岸人民币12个月远期点数也保持稳定,近日保持在900点附近波动,市场对人民币汇率的预期仍然稳健。总体上,我们认为美元是阶段性反弹,但是受到美国财政刺激等因素影响,美元长期难以保持强势,所以人民币大幅贬值空间有限,预计汇率的中枢在6.6-6.8,人民币目前仍是短期波动而非趋势贬值。

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